Okres eksploatacji domów z płyt betonowych według normy i rzeczywistości
Do oceny płynności (tj. realnej możliwości sprzedaży mieszkania i kwoty, jaką można za nie uzyskać) kluczowy jest okres użytkowania budynku z wielkiej płyty. Zgodnie z przepisami, okres eksploatacji pięciokondygnacyjnych budynków z wielkiej płyty szacuje się na pół wieku, a dziewięciokondygnacyjnych – na około 100 lat. W wielu przypadkach liczby te pozostają jedynie wytycznymi dla urbanistów. Sprawdźmy, jakie są rzeczywiste i normatywne okresy użytkowania głównych typów budynków mieszkalnych.
Okres eksploatacji budynków z wielkiej płyty według normy GOST: zalecenie czy wyrok?
Każdy produkt ma ograniczoną przydatność do użytku. Budynki mieszkalne również mają określony okres użytkowania. Po jego upływie eksploatacja budynku staje się niebezpieczna. Okres ten dla każdego typu konstrukcji jest określony przez normę GOST i odpowiednie SNiP-y. W poniższej tabeli przedstawiono uogólnione dane dla głównych typów budynków:
Przez czas określony w dokumentach, budynek (pod warunkiem przestrzegania technologii budowy) zachowa wszystkie deklarowane właściwości. Okres ten jest zaleceniem dla urbanistów. Na jego podstawie podejmuje się decyzje o terminach rozbiórki lub rekonstrukcji każdego budynku. Rzeczywisty okres eksploatacji może być jednak zarówno dłuższy, jak i krótszy od normatywnego.
| Czynniki wydłużające okres normalnej eksploatacji budynku | Czynniki skracające okres normalnej eksploatacji budynku |
|---|---|
| Ścisłe przestrzeganie technologii budowy. | Naruszenie technologii budowy: użycie materiałów niskiej jakości, niska jakość pracy wykonawców. |
| Zastosowanie w budowie ścian pełnowymiarowych płyt betonowych lub materiałów wyższej jakości (okładzina ceglana, pustaki żużlowe itp.). | Zastosowanie cienkościennych płyt. Takie rozwiązanie, charakterystyczne dla „chruszczówek”, skraca okres eksploatacji o połowę. Jego zastosowanie wiąże się z tymczasowym charakterem budynków z czasów Chruszczowa. |
| Wysokiej jakości uszczelnienie spoin międzypłytowych na dachu i ścianach oraz ich terminowa konserwacja. | Brak szczelności dachu, częste przecieki w spoinach. |
| Terminowe przeprowadzanie remontów kapitalnych: wymiana ram okiennych, instalacji elektrycznej, rur wodociągowych i kanalizacyjnych. | Brak remontu kapitalnego przez długi czas. |
| Brak poważnych awarii w instalacjach: przerwania rur, zalania piwnicy, przepalenia instalacji elektrycznej. | Poważne awarie: zamarzanie rur grzewczych w okresie zimowym, zalanie instalacji. |
Normatywny okres eksploatacji budynków z wielkiej płyty z lat 70.
Bloki z wielkiej płyty z lat 70-tych należą do epoki programu mieszkaniowego Breżniewa. Należą do nich serie 90, 121 oraz inne, mniej popularne. W ramach każdej serii istnieje wiele podserii, a budynek wzniesiony w 1974 roku może znacznie różnić się od budynku z 1979 roku pod względem układu, izolacji akustycznej i termicznej oraz komfortu mieszkania.
Wiele cech tych domów zostało omówionych w tym przydatnym filmie:
W porównaniu z pierwszymi seriami bloków z wielkiej płyty („chruszczowkami”), „breżniewki” mają kilka zalet:
- ulepszony układ (przestronna kuchnia, przedpokój, wyższe sufity);
- zastosowanie grubych paneli (grubość – od 0,3 m);
- obecność w wielu seriach zsypu na śmieci i windy.
Ponieważ podstawą konstrukcji tych domów nadal jest system wielkopłytowy, pozostają dwie główne wady: brak możliwości przebudowy oraz tendencja do utraty szczelności połączeń między płytami.
Normy budowlane i eksploatacyjne dopuszczają użytkowanie takich budynków przez 100 lat. Dlatego mieszkania w „breżniewkach”, choć znajdują się w „budżetowym” segmencie cenowym wtórnego rynku mieszkaniowego, zachowują wysoką płynność.
Jak przedłużyć okres eksploatacji 9-piętrowego bloku z wielkiej płyty?
Mimo że eksperci szacują „żywotność” 9-piętrowych bloków z wielkiej płyty na 50–100 lat (w zależności od serii), można ją znacznie wydłużyć dzięki przeprowadzonemu na czas remontowi kapitalnemu. Zalecany przepisami okres przeprowadzania takiego remontu to 25 lat. Zakres prac powinien obejmować:
- przegląd elementów nośnych konstrukcji i – w razie potrzeby – ich wzmocnienie;
- wymianę więźby dachowej i pokrycia dachowego;
- inspekcję fundamentów i opaski wokół budynku, w miarę potrzeb – usuwanie pęknięć i wzmacnianie problematycznych miejsc;
- naprawę instalacji elektrycznej;
- naprawę instalacji kanalizacyjnej, wodociągowej i grzewczej.
Niestety, ze względu na trudną sytuację gospodarczą wiele regionów narusza zalecane terminy przeprowadzania remontów kapitalnych. Opóźnienie o 5 lat to zjawisko powszechne, a w wielu miastach opóźniony o 15 lat remont kapitalny nie jest niczym niezwykłym. W innych przypadkach prace remontowe są formalnie prowadzone zgodnie z harmonogramem, ale zakres prac jest ograniczany.
Terminowo i w pełnym zakresie przeprowadzony remont kapitalny może znacznie przedłużyć żywotność budynku z wielkiej płyty. Kolejnym ważnym czynnikiem jest dbałość mieszkańców o dom.
Okres eksploatacji 5-piętrowego bloku z wielkiej płyty
Okres eksploatacji 5-piętrowych budynków wielorodzinnych, wzniesionych w ramach programu chruszczowowskiego (1950–1960), został określony przepisami na 50 lat. Proste obliczenia pokazują, że dla najwcześniejszych budynków już minął, a domy z lat 60-tych stoją już ostatnie lata. Przed upływem „terminu przydatności” budynku, powołana przez gminę grupa ekspertów powinna ocenić jego stan.
Na podstawie tej oceny, a także planu rozwoju miasta i dostępności środków w budżecie miejskim, podejmowana jest jedna z dwóch decyzji:
- Przeprowadzenie remontu kapitalnego. Taki werdykt wydawany jest w przypadku budynków, których stan techniczny ogólnie nie budzi zastrzeżeń.
- Rozbiórka zdegradowanego budynku. W takim przypadku mieszkańcy otrzymują mieszkania o równoważnej powierzchni w nowym budownictwie, a budynek jest rozbierany po przeprowadzce lokatorów.
W dużych miastach jednym z ważnych czynników wpływających na decyzję jest rosnąca wartość gruntu pod budynkiem. Często rozbiórka zdegradowanego pięciopiętrowego budynku i wybudowanie na jego miejscu nowego, szesnastopiętrowego, staje się o wiele bardziej opłacalnym rozwiązaniem niż przeprowadzenie remontu kapitalnego.
Jeżeli pięciopiętrowy budynek został wzniesiony w czasach Breżniewa (lub jeszcze późniejszych), jego normatywny okres użytkowania szacuje się na sto lat. W takim przypadku na rok 2020 eksploatacja budynku przebiega prawidłowo.
Mamy nadzieję, że nasz artykuł pomógł Państwu zrozumieć, od czego zależy okres użytkowania interesującego Państwa budynku oraz jakie są perspektywy jego rozbiórki lub rekonstrukcji.